2024年10月

確定測量
確定測量って何?



確定測量とは対象土地に隣接する全ての土地所有者と境界確認を行い、境界標を設置し、境界確認書・立会証明書を取得して境界について異議のないことを確認することです。これにより敷地の面積が確定されます。(この面積は登記簿と必ずしも一致するとは限りません。)





過去に測量を行っていても隣地土地所有者の変更により境界確認書・立会証明書の再取得が必要であったり、境界標が設置されているか?正しい位置に設置されているか?の確認が必要なためその前提として再測量・再確認が必要になりることがあります。











例としまして上記の 8-8 という土地の確定測量です。





【調査】





・南側公道、北側水路、東西を8-7、8-9敷地と境界を接しています。





【官民境界が確定していない場合】





a1.)南側公道(A1-A4間)、北側水路(A2-A3間)について過去に官民境界確認を行っていない場合は官公庁に申請を出し、官民境界確認(俗に査定といいます)を行います。





a2.)東西隣地 8-7(A1-A2間),8-9(A3-A4間)について境界確認を行います。





【官民境界が確定している場合】





a1.)官民境界については必要に応じて境界が確定していることの証明書を取得します。





a2.)東西隣地 8-7(A1-A2間),8-9(A3-A4間)について境界確認を行います。





※直近で民民境界の立会を行っており境界確認書・立会証明書を所持されている場合は省略できる場合もあります。





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真北測量
太陽観測による真北の求め方(真北測量)

太陽観測による真北測量を行うのに絶対不可欠なのはお天気がいいこと!





週間天気予報をしっかり確認してお天気の良い日を事前にチェックします。





あとは観測を行う時間帯です。方位角の測定に太陽を観測する場合、太陽の方向が水平方向になる時、つまり、太陽の南中付近にきた時は観測に最も不利です。その付近は太陽の見かけの動きが速く、1秒間で水平角度にして数10秒以上移動するので時刻の測定誤差が水平角の観測に大きく影響します。
それを避けるために、太陽の移動が水平方向に小さく鉛直方向に移動する、日の出から午前9時以前、15時から日没までに観測する事が望ましいとされます。





夏場は太陽が昇るのが早いので朝早くか、太陽が降りてきた夕方を選ぶと観測がしやすいです。冬場の朝早くは寒くて辛い・・・。





観測点選びも重要です。近くに高い建物があると太陽が見えないこともあります。太陽が高い位置にある場合や真上しか観測できない場合はダイアゴナルアイピースという特殊な器具をトータルステーションに取りつけて観測することもできますが、私は使っていません。





☆用意するもの☆






  • トータルステーション、トランシット、三脚




  • 太陽観測フィルター




  • 一素子プリズムまたはプリズム&ポール、三脚




  • 時計(スマホアプリで可)




  • 手簿




  • 現況図(器械点とプリズム後視点の位置がわかるもの)




  • 理科年表




  • 真北計算ソフト





☆観測回数と角度設定☆






  • 正反各2回×角度を変えて複数回数を決めて測定(私は6回)





☆観測☆                       







正位置の観測







反位置の観測





















①後視ターゲットを0°に設定後太陽観測フィルターを装着して正位置で太陽が出ていく(器械十字マス右上)時間と角度を手簿に記入する。





②望遠鏡を反転し反位置で太陽が入ってくる(器械十字マス左下)時間と角度を手簿に記入する。





③太陽観測フィルターを外してから後視ターゲットを視準し角度を手簿に記入する。





これで1角度終了!!





④後視ターゲットを視準し決めた観測回数に基づいた角度に設定し、太陽観測フィルターを装着し反2回、望遠鏡を反転し正2回太陽を観測する。





⑤太陽観測フィルターを外してから後視ターゲットを視準し角度を手簿に記入する





これで2角度終了!!





私の場合は同様に後視角度を変えて計6対回観測し終わったら片づけて帰ります。(私はこれを2セットから3セット観測します。)1セット20分程度かかります。





☆戻ってから・・☆





①真北計算ソフトに観測結果を打ち込みます。この時に観測点の緯度・経度をネットで調べます。また理科年表の視赤緯、均時差を使います。(計算結果が一定の範囲「この説明は省きます」に収まっていない場合もう一度観測する必要があります。)





②計算書の角度から真北を現況図に落とし真北図の完成です!!…

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測量
なぜ登記されているのに測量が必要なの?





私のこれまでの経験上このような疑問をお持ちのご依頼者様が結構いらっしゃいます。





その疑問の前提としておっしゃられるのが






  • 登記されてるじゃない!?




  • 図面(地積測量図)あるよね!?




  • 登記簿通りに買ってるんだから・・




  • 境界ちゃんと入ってるよ!?




  • ○○不動産で買ったから間違いないよ!?




  • お隣売買したけど測量やってないよ!?




  • まわりで測量必要だって聞いたことない!?





            などのご指摘です。









「登記事項証明書」の例
※法務省ホームページより





























②取引の契約条件によって・・





また他に取引上の理由があるのも事実です。不動産売買に際し売主・買主の契約の条件が、確定測量(すべての境界確認が必要)であったり、境界を明示することであったり、現況売買であったり様々です。それら条件に見合った作業によりご依頼に応えていくのも私たちの大切な使命になります。





 





①様々な変化に合わせて・・





確かにご自宅をお買いになった時には登記簿にしっかり地目や地積、登記された日付などが記載されています。昭和41年以降に買った土地であれば法務局に『地積測量図』が収まっている可能性も高いです。





ただ土地に関しは平成17年を境に面積の計算方法が変わったり、それに伴う測量基準も時代とともに変わってきています。そこには測量技術の進歩も挙げられます。





また長い年月のうちにはブロック塀の建て替えがあったり、道路を広げたりと当時とは現況が変わっていることもあります。場合によっては境界杭がなくなっていることもあるかもしれません。





そこで境界杭の設置有無の確認をはじめ現地調査・測量を実施し、公図(地図)と位置・形状を比較したり、過去の図面や登記簿と辺長や面積の差異を確かめたりすることは財産管理という観点からもとても重要な作業と言えます。





土地の境界がはっきりしないまま塀を建てたり、売買してしまうとの後々境界トラブルを招く可能性があります。それを防ぐためにも境界の再確認、そのための調査・測量が必要なのです。…

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