測量
越境物より境界が先！？
改正前の民法で「どっちだっけ？」なんて考え込んだことありませんか？
隣地の枝や根っこがこちらの敷地に入り込んできた場合の対処法！！
枝は勝手に切れないけど根っこは切れるなんてありましたよね。その民法も改正され枝について修正されましたがこれももとはといえば越境の話です。
私たちが現地を調査・測量するときに今では当たり前に越境物の調査もします。植栽、塀、屋根、雨樋、汚水のマス、物干し、テレビアンテナ、エアコンの室外機、基礎、電線などたくさんありますが、これ以外に建物そのものが越境していることもあります。
ここで注意が必要なのが境界線がはっきりしないと越境しているのかどうか？もわからないということです。
以前先にお隣同士の境界線を確認いただき、それを踏まえて屋根がこちら側の敷地に越境していることをご説明したところ「そんなことはない！？証拠を示せ！」というお話に・・。境界線上にトータルステーションを設置して望遠鏡を上下に動かしながら覗いていただきご納得いただいたこともありました。
越境物があったとしても即「取り壊せ！？撤去しろ！？」という話にはならないことが多いです。とりあえず覚書をつくり現在の状況をお互いに把握したうえで「次に作り直すときに是正しましょうね！？」が一般的かなと思います。（買う側は越境部分の敷地面積を削って建築するとかはありますが・・。）
越境物が先か？境界が先か？ではありませんが「境界をまずは先に確認しましょうね！？」というのが大事であることをおわかりいただけると思います。
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ブロック塀と境界
隣地との間に建っているブロック塀・・・「これ誰が建てたの？」「境界はブロックの中心？」「そいうえば去年隣で塀やり直したな！？」「ブロックやり直すとき塀の位置どうしたらいいかな？」
そんなお隣との塀・・・私たちが境界の調査に入る時に必ずおさえる点としてブロック塀と境界との位置関係があります。 というのも過去には境界線と2ｍ違う位置にブロックが建っていたということもあるのです。
ブロック塀の建っている位置にも実はいろいろな事情があります。
道路や水路に面している場所に塀を建てるならはみ出さないように敷地の中に建てるでしょう。では隣地との塀はどうでしょう。旧家などでは畑との境に塀を建てるときはやはり敷地の内側に建っているケースが多いです。また大きな分譲地を売買した時は土留めの目的もあり分譲地外枠の分譲地側に塀を建てることが多いです。その分譲地を細区分するとき、これは建売住宅になる個々の敷地についてですが境界線の中心にブロックが積まれていることが多いです。
またブロック塀には控え壁という塀の補強がされているものもあります。その控え壁がどちらの敷地側にあるのかも境界の位置を推測する材料になります。
建売り分譲の時に境界の中心に積まれていた塀も、リフォームや売買にともなう建物の取り壊しを機に塀を建て直しすることがあります。その時に隣地所有者で相談の上以前と同じように境界の中心に建て直しすることもあるでしょう。最近は塀をやり直す際の費用含め、塀そのものの所有権をはっきりさせる目的で自分の敷地の内側に塀を建て直すケースが多くみられます。
最初にお話しした境界線からブロック塀が2ｍずれていたというお話。（よくよく聞くとブロック屋さんの積み間違いとか・・・。）これは極めてレアなケースですが必ずしも塀と境界線の位置が一致しているとはかぎらないケースもあるということです。ただこの話・・・間違いに気づくまでに10年、20年経過していた場合、そこには2ｍのずれた部分の敷地については時効取得の話も出てくるのでは？？・・・ということも実際にはあるのです。
塀は境界線を推測できる材料であり、図面や境界標がない場合などは特に境界線の根拠となる工作物です。私たちが境界調査の時に塀の位置を測量するのもその理由の一つです。その切っても切れない関係から、私が境界を確認していただく際にはブロックの位置関係も交えてお話を伺いながらご説明しています。
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なぜ登記されているのに測量が必要なの？
私のこれまでの経験上このような疑問をお持ちのご依頼者様が結構いらっしゃいます。
その疑問の前提としておっしゃられるのが
- 登記されてるじゃない！？
- 図面（地積測量図）あるよね！？
- 登記簿通りに買ってるんだから・・
- 境界ちゃんと入ってるよ！？
- ○○不動産で買ったから間違いないよ！？
- お隣売買したけど測量やってないよ！？
- まわりで測量必要だって聞いたことない！？
などのご指摘です。
「登記事項証明書」の例
※法務省ホームページより
②取引の契約条件によって・・
また他に取引上の理由があるのも事実です。不動産売買に際し売主・買主の契約の条件が、確定測量（すべての境界確認が必要）であったり、境界を明示することであったり、現況売買であったり様々です。それら条件に見合った作業によりご依頼に応えていくのも私たちの大切な使命になります。
①様々な変化に合わせて・・
確かにご自宅をお買いになった時には登記簿にしっかり地目や地積、登記された日付などが記載されています。昭和41年以降に買った土地であれば法務局に『地積測量図』が収まっている可能性も高いです。
ただ土地に関しは平成17年を境に面積の計算方法が変わったり、それに伴う測量基準も時代とともに変わってきています。そこには測量技術の進歩も挙げられます。
また長い年月のうちにはブロック塀の建て替えがあったり、道路を広げたりと当時とは現況が変わっていることもあります。場合によっては境界杭がなくなっていることもあるかもしれません。
そこで境界杭の設置有無の確認をはじめ現地調査・測量を実施し、公図（地図）と位置・形状を比較したり、過去の図面や登記簿と辺長や面積の差異を確かめたりすることは財産管理という観点からもとても重要な作業と言えます。
土地の境界がはっきりしないまま塀を建てたり、売買してしまうとの後々境界トラブルを招く可能性があります。それを防ぐためにも境界の再確認、そのための調査・測量が必要なのです。…