道路の調査が一番大事！！
不動産にとって一番大事なのは接道・・・道路です。
これは以前メガバンクの不動産融資を担当されていたお客様から伺った話ですが、不動産融資のお話を受けた際に真っ先にチェックするのは物件の前面道路種別と接道状況だそうです。これは対象物件が建築基準法上の道路に接道しているか？していないか？で不動産価格に雲泥の差が生まれることに起因します。俗にいう接道がないと再建築ができない物件ということですので当たり前ですね。（不動産担保にも影響しますしね・・）
ネットで調べれば沢山の記事がありますので今更ではありますが、建物を建築する際は建築基準法上の道路に2M以上接道している必要があります。
まずは建築基準法上の道路ですが以下がそれに該当します。
上記に該当する道路に2M以上接道している敷地でないと建築が出ない、再建築ができないということです。
狭隘道路と呼ばれるものは２項道路に該当するもので、道路の現況中心から2Mのセットバックを必要とするものです。
2M以上の接道・・・これ結構怖い部分なんですね。今は少ないと思いますが、昔の物件では接道義務ギリギリの2Mで分割された土地が結構あります。ここで図面上2Mと書かれていても現地の境界状況をみると実際には1CM足りないとか2CM足りないとかあるんです。こういった場合の売買に際して、買う側からすると融資がおりない物件ということになるでしょうし、売る側としては再建築できる物件とできない物件では売買の価格が全く変わってくる、またはそのままでは売れないということになるので接道確保のための境界確認、確定測量を行うことが必要になるでしょう。
私たちがご依頼をいただいた際にまず調査するのも道路です。そこには境界の意味合いが大きいのですが、不動産という商品を取り扱う以上、その先にあるのは売買であり、建築になります。そういう意味でも建築の知識は必要不可欠なものです。
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どうして登記簿と面積が違うの？縄伸びのお話
たま～に耳にしませんか？「隣の土地、測量したら登記簿とかなり面積が違ったって！縄伸びらしい！？」
この縄伸びという言葉・・まず一言で言うと実際に測量した土地の面積（実測面積）と登記情報上の面積が一致しない、実測面積が公簿面積よりかなり多い状態のことを言っています。
なぜこんな事がおこるのでしょうか？
登記情報の地積（面積）は明治時代に国の地租改正のもと全国の測量が実施され、当時の地券台帳の面積が記載されたものです。この台帳の作製手法が自己申告制であっため地租徴収を減らすために面積を少なめに申告してある事が多いというのが原因です。
どうやって小さめに申告するかというと、縄を使って測量したというより実際には「間竿（間縄）」という竹でできた縄状のものを使って測量したそうですが、国からの決まりでは１間を６尺（1.818M)とするようになっていたのですが、現場では６尺５寸（1.9695M)や６尺３寸（1.9089M)のものを一尺として測量をしていたらしく、これにより一定の割合で土地の面積が小さく測量されたようです。
また、当時の地租改正局の文献によると、畦道がある土地については畦を免租地として扱い除外して測量する指示をしている例や境界からわざと３寸（9ｃｍ）はなして実測するように指示している地方もあるという記述があります。
それに加えて、当時の統一性がない測量具である「６尺５寸ざお（1.9695M）」、「６尺３寸ざお（1.9089M）」もすべてひっくるめて「６尺ざお（1.818M）」として計算されていたらしいです。
①税金逃れ、②地租改正事務局の指導、③測量技術の曖昧さ、これらの原因で実際の面積との差異が生じていると考えられているのです。
ただこの後に国土調査が行われている地域ではこの縄伸びが実測面積に直されているはずで、一部国土調査が実施されていない地域ではこの事象が見られることもあるのでしょう。
また縄伸びの逆で登記記録と比べて面積が大きく少ない土地というのもありますが、この原因としては、今ではできない分筆登記の時の残地処理に起因するものが多い？ように感じますが・・この残地処理についてはまた次の機会に書こうと思います。
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真北の求め方・観測手簿（真北測量）
先日、太陽観測による真北測量の手順を書きました。真北測量についてお調べの方が多いようですので追加の記事を書きます。
右は私が観測時に使用している手簿の一部です。
前回の記事でも書きましたが、観測回数については例えば最初に正位置０°で測り始めた時に、正で２回の角度と時間、望遠鏡を反転しての反で２回の角度と時間を手簿に記帳します。観測開始時の０°方向（この時は１８０°方向になっています。）に望遠鏡を戻し角度を記帳して１観測目終了です。
２回目以降の観測の測り始めの角度の設定は測る回数で割ったものにします。（私の場合は３０°ずつずらして６回観測）６回の観測サンプルから誤差が大きいものは省きつつ採用するサンプルを選び、一定の標準偏差内に収まっているかを確認し成果にできるか判断しています。（今までに一度だけどうしてもうまくいかなかったことがあり再観測になったことがあります。）
複数回観測するとたまに異常に誤差が大きいものがあります。これは単純に時間や角度の書き間違い、あるいはデータの入力間違いです。手簿があっているのに誤差が大きい場合は書き間違いでそのサンプルは省きます。観測サンプルの数については極端な話２回でも１回でも成果を出すことは可能でしょう。ただ複数回のサンプルを使用しないと１回の観測結果に誤差が丸々含まれたものになってしまいますので、一定のルールを決めての観測が求められるでしょう。…