越境物より境界が先！？
改正前の民法で「どっちだっけ？」なんて考え込んだことありませんか？
隣地の枝や根っこがこちらの敷地に入り込んできた場合の対処法！！
枝は勝手に切れないけど根っこは切れるなんてありましたよね。その民法も改正され枝について修正されましたがこれももとはといえば越境の話です。
私たちが現地を調査・測量するときに今では当たり前に越境物の調査もします。植栽、塀、屋根、雨樋、汚水のマス、物干し、テレビアンテナ、エアコンの室外機、基礎、電線などたくさんありますが、これ以外に建物そのものが越境していることもあります。
ここで注意が必要なのが境界線がはっきりしないと越境しているのかどうか？もわからないということです。
以前先にお隣同士の境界線を確認いただき、それを踏まえて屋根がこちら側の敷地に越境していることをご説明したところ「そんなことはない！？証拠を示せ！」というお話に・・。境界線上にトータルステーションを設置して望遠鏡を上下に動かしながら覗いていただきご納得いただいたこともありました。
越境物があったとしても即「取り壊せ！？撤去しろ！？」という話にはならないことが多いです。とりあえず覚書をつくり現在の状況をお互いに把握したうえで「次に作り直すときに是正しましょうね！？」が一般的かなと思います。（買う側は越境部分の敷地面積を削って建築するとかはありますが・・。）
越境物が先か？境界が先か？ではありませんが「境界をまずは先に確認しましょうね！？」というのが大事であることをおわかりいただけると思います。
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坪⇔㎡換算の0.3025って？
登記記録に記載される面積は㎡・・・ですが現場では今でも何坪？っていうお話になります。その際に換算の計算をすることになりますが、今の不動産業界では一般的には「0.3025」という数字を使って換算しています。今回はこの数字の根拠を計算でご説明します。
1尺＝ 10/33ｍ＝ 0.3030…ｍ
1間＝ 6尺＝ 60/33ｍ＝ 1.8181…ｍ
1坪＝ 6尺× 6尺＝ 60/33ｍ×60/33ｍ＝ 3600/1089㎡
＝400/121㎡
1㎡＝ 121/400坪＝ 0.3025坪
坪=㎡ × 0.3025
㎡ =坪 ÷ 0.3025
（例）
50坪÷ 0.3025 =165.2892562…㎡
132.24㎡×0.3025 =40.0026坪
今でもたまに㎡で計算されていない地積測量図を目にする機会があります。地目変更登記や合筆登記時にその図面から数字を求めて登記簿に反映した経緯を読み取ることもできたり、今実際に登記するときにどう登記に反映するか？を考える必要があり当時の数字の換算に頭を悩ませることがあるのも事実です。
【昔の面積単位】
1歩（ぶ）＜1畝（せ）＜1反（たん）＜1町（ちょう）
1歩＝1坪
1畝＝30歩＝30坪
1反＝10畝＝300歩＝300坪
1町＝10反＝100畝＝3000歩＝3000坪
（例）5畝24歩＝5×30坪+24坪＝174坪
坪と歩(ぶ）
坪と全く同じ数量を示す単位に歩(ぶ）があります。登記簿においては、宅地と鉱泉地の面積は坪で表記し、それ以外の地目については歩で表記されていました。これらの単位については、現在の登記簿においても必要に応じて記載されています。…
ブロック基礎だと登記できないのか？
プレハブや物置などをブロックを基礎にして設置した場合に登記できないのか？登記する必要がないのか？という疑問をたまに耳にします。そこで登記における建物としての要件をご紹介します。
建物として認定する要素が4つあります。（法第53条）
（1）土地への定着性（永続性）
容易に移動することができないように基礎工事が施された建造物であること
これは特別の事情がない限りは移動させないものとして土地に設置されており、かつ利用目的から永続的に土地に付着させた状態で使用される性格を持つものということです。これはブロック基礎では登記できないこととは関係なく、ブロック基礎とその上物がどの程度固着しているか（載せてあるだけなのか、アンカーボルトなどでしっかり固定されているのかなど）により判断されるものです。
（2）外気分断性（遮外性）
屋根及び外壁または建具類その他これに類する設備によって内外を遮断できる状態にあること。ただし一部に解放された部分がある場合であっても、屋内の状態が人貨滞留性および用途性を有していると認められる場合にはこの限りではない。
人の生活に必要な空間が確保されるために屋根、周壁等により外気が分断されることが必要ということです。ただこれには例外もあって野球場ではドーム球場でなくても屋根のある部分の観覧席などは建物として取り扱うことになっています。
また人貨滞留性とは人や貨物の滞留が可能な場所が形成されている状態があるかということです。床面から天井まで一部分でも1.5M以上ある場合（小屋裏・ロフトなど）は階層と認定されることも人貨滞留性の問題になります。
（3）用途性
屋内の状態がその目的とする用途に供し得る状態であること
これは建造物がその利用方法に沿ったつくりとなった生活空間が確保されているのかということです。
（4）不動産としての取引性
客観的に取引の対象となる状態であること
建物自体が取引の対象としての適格性を有しているかどうかということです。
以上が建物認定の４つの要素です。単純にブロック基礎だから・・・だけでは登記出来得るものか否かは判断できません。しかしこういった物置などは登記可能だったとしても、実際に登記するときは単独で登記するのではなく主たる建物（居宅など）の付属建物として登記することになります。
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